תפרי נווה צדק צפון-מזרח




(מתוך פרוטוקול 09-0006 של ועדת המשנה לתכנון ובניה)

18/03/2009

תא/ 3866 - תפרי נווה צדק צפון מזרחיים - דיון בהמלצה להפקדה
 
מטרת הדיון: המלצה לועדה המחוזית להפקדה
 
מסלול התב"ע: ועדה מחוזית
 
מיקום: צפון-מזרח שכונת נווה צדק
 
גבולות: בצפון: רחוב יצחק אלחנן. במזרח: שד' רוטשילד- רחוב התלמי. בדרום: רחוב לילינבלום. במערב: החרמון-ס.תחכמוני-שבזי.
 
שטח קרקע: כ-33 דונם.
 
 
יזם: עיריית ת"א-יפו.

בעלות: פרטיים , מדינת ישראל (ממ"י) , עיריית ת"א-יפו.

מצב השטח בפועל:
האזור מבונה ברובו בבניינים (מרביתם מגורים) בני 1-2 קומות, במצב פיסי בינוני עד גרוע. החלקות, בבעלות פרטית, בגודל משתנה בשטח של 100-500 מ"ר.
בתחום התכנית חלקות 31 ו- 32 בגוש 7422 , בבעלות ממ"י ששטחן כ – 1.5 ד' (קיימים בחלקת המושע כ- 20 מחזיקים, מרביתם ברשות – דיירים מוגנים של עמידר).
וחלקות בבעלות העיריה בקצה שד' רוטשילד, רחוב השחר (גני ילדים), לילינבלום (ביה"ס לבנות) וברחוב עין גנים בשטח כולל של כ- 7700 מ"ר.
 
מצב תכנוני קיים:
התכנית החלה על רוב המתחם הינה תכנית לפי תוכנית 1200 (משנת 1975), בה השטח מוגדר כאזור לתכנון בעתיד.
תכנית 2277 (משנת 1991) חלה על המגרש המיוחד (חלקות 31 ו- 32 שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל), שלגביו נקבע בהוראות התכנית כי לא יוצאו היתרי בניה עד להכנת תכנית מפורטת.
תכניות 44 ו- 38 הן התכניות הקודמות לתכניות התקפות:
בתכנית 44 (משנת 1941) סומן האזור להריסה.
תכנית 38 (משנת 1937) , קבעה אחוזי בניה של 45% לקומה בשלוש קומות ברחובות שבזי, פינס, התלמי והראשונים (התקוה), ו –40% לקומה בשתי קומות, ברחובות יצחק אלחנן,מולכו, עין גנים, יהודה החסיד וסימטת תחכמוני.
תכנית 38 הגדירה קו בנין קדמי 2 מ' בכל הרחובות והרחבת הרחובות שבזי, הראשונים (התקוה), פינס והתלמי ל – 12.5 מ' (במקום כ – 6 מ' בפועל).
מימוש הנחיות אלה משמעו הריסת המבנים הקיימים ו/או מניעת אפשרות בניה בחלק מהחלקות. בפועל לא מומשו קווי הבניין והרחבת הרחובות. בתחום התכנית תוכנן כביש המחבר את התלמי ויצחק אלחנן, על חלקות בניה ועל מבנים קיימים,ללא התייחסות לפרצלציה הקיימת.

מצב תכנוני מוצע:

מטרות התכנית החדשה:
- לאפשר את שיקום האזור והחייאתו, ע"י קביעת ייעודי קרקע, שימושים, זכויות בניה והוראות בניה לחלקות המגורים והמגורים המשולב במסחר ולאפשר הוצאת היתרי בניה.
- לבטל את התוויית הדרך החוצה ועולה על חלקות מגורים, ואת הרחבות הרחובות שנקבעו בתכנית 38 .
- קביעת שטח ציבורי פתוח באזור עין גנים ע"ג מגרש עירוני.
- קביעת אחוזי בניה למגרש עירוני בקצה שדרות רוטשילד (הכולל את ביה"ס לבנות ומגרשי חניה בפועל) לטובת הציבור.
- בהתאם לכך לשנות בתחום התכנית את הוראות תכניות 2277,1200,38 .
 
עקרונות התכנית:
המתחם מאופיין במגוון שימושים, החל במגורים וכלה במסחר, בילוי , משרדים ומבני ציבור. בעירוב השימושים הקיים באזור זה פוטנציאל תכנוני רב ליצירת אזור אורבאני מרתק אשר יספק מגוון שירותים לתושבי האזור בפרט ולתושבי העיר בכלל. מתוך הבדיקות שערכנו עולה כי האזור הכלול בתחום התכנית, הינו חלק בלתי נפרד משכונת נווה צדק. נכון יהיה אם כך להמשיך את מרקם הבינוי האופייני לשכונת נווה צדק גם באזור הנ"ל, תוך טיפול פרטני באזורי התפר בהם ה"שכונה והמע"ר נפגשים".

אופי הבינוי המתוכנן: בניינים בני 3-2 קומות ועליית גג, בנויים בקו בניין 0 מ' לרחוב (אזור מגורים),

מתחם יצחק אלחנן – דופן נווה צדק: שטח האזור הינו כ- 11 דונם. החלקות הגובלות ברחוב יצחק אלחנן, מהוות את הקצה הצפוני- חיצוני של שכונת נווה צדק. כיום: אזור מוזנח למדי אשר מכיל מגרשי חניה וחנויות קונפקציה.
רחוב יצחק אלחנן מתוכנן להיות מורחב לכיוון צפון. בדופן הצפונית מתוכננים מגדלים (מחוץ לגבול התב"ע הנדונה), לאחר שנבחנו אלטרנטיבות שונות לבינוי מוצע להמשיך את הבינוי האופייני לנווה צדק גם לאורך רחוב יצחק אלחנן. יותרו 3 קומות, כולל קומה מסחרית גבוהה ועליית גג (מגורים/משרדים בחזית הפונה לרחוב יצחק אלחנן + חזית מסחרית). הצפיפות המוצעת גבוהה יחסית, דירות בשטח 65 מ"ר בממוצע.

אזור התפר בין שכונת נווה-צדק למע"ר ת"א: שטח האזור הינו כ- 14 דונם

האזור שבין רחוב התלמי ממזרח, לרחוב תחכמוני ממערב.

חשיבותו של האזור בהיותו אזור מקשר בין שכונת נווה-צדק למע"ר תל-אביב- קצה שדרות רוטשילד. התפר שבין אחוזת בית- תחילתה של תל-אביב הרשמית והמסודרת (שד' רוטשילד) לבין השכונות שהתפתחו "מעצמן" ע"י יזמים עצמאיים ומתיישבים יוצאי יפו. התפר שבין ה"עיר החדשה" ובין ה"עיר העתיקה".

יעדים מרכזיים לטיפול:חיבור שדירת רוטשילד- המע"ר, שכונת נווה- צדק והמשך הציר הירוק, אל שצ"פ המסילה – המוביל לים.

באזור פוטנציאל לשטח פתוח נוסף לשכונת נווה צדק: כיכר עין גנים. היום אזור מסעדות סביב מגרש ריק שמשמש לחניה בפועל. באזור רחובות עין גנים, תחכמוני, אחד העם, סביב כיכר חדשה מתוכננת תותר חזית מסחרית עם שימושים לא מטרדיים, כדי לשמר את אופי הרחובות הקיים.

בקצה שדרות רוטשילד מוצע מגרש למבנה ציבורי בשטח של כ- 2000-3000 מ"ר.

במסגרת התכנית המוצעת יוגדרו אחוזי הבניה והיעוד.

קוי הבניין ואופן העמדת המבנה יקבעו, במסגרת תוכנית בסמכות ועדה מקומית ו/או תכנית עיצוב אדריכלי.

מתחמי מגורים: שטח האזור הינו כ- 8 דונם

בנוסף לשני המתחמים המרכזיים הנ"ל ישנם מתחמי מובלעות מגורים הכלולים באזור לתכנון:

אזורי מגורים מובהקים, בהם נכון להמשיך עם נפחי הבניה האופייניים לשכונה.

בחלקות המגורים הפונות לרחוב שבזי מוצע מסחר בקומת הקרקע, זאת בהמשך למסחר הקיים בציר שבזי והמתוכנן ובציר יהושוע התלמי המתחבר לכניסה לנווה צדק מרחוב יצחק אלחנן.

בתחום הקו הכחול ע"פ נתוני מחלקת ארנונה קיימות כ- 170 יח"ד . פוטנציאל התוספת על פי התכנית החדשה מסתכם בכ – 170 יח"ד נוספות. סה"כ כ- 500 יח"ד.

היותו של המתחם תפר: בין תקופות שונות, בין סגנונות בניה שונים מהווה אתגר תיכנוני. טיפול נכון בתפר יהיה כזה שיחזק את החיבור הפיזי בין האזורים תוך שמירה על אופיו ויחודו של כל אזור ואזור.


זכויות הבניה:

 אזור  יעוד

שטח מעל הקרקע**

 שטח מתחת קרקע  שטחי שירות  מס קומות***
 מתחם יצחק אלחנן

מגורים/משרדים חזית מסחרית

עד 240% (שטחים כוללים)

לפי ע1 לפי החוק, נכללים בשט המותר לבניה  3
 מתחם מגורים שבזי מגורים+חזיתמסחריתלרחוב שבזי עד 160% (שטחים כוללים) לפי ע1 לפי החוק, נכללים בשט המותר לבניה  2
 מתחם ראשונים-מולכו מגורים

עד 160%-240% (שטחים כוללים)

לפי ע1 לפי החוק, נכללים בשט המותר לבניה  2-3
 מתחם כיכר כין גנים* מגורים+חזית מסחרית

עד 160% (שטחים כוללים)

לפי ע1 לפי החוק, נכללים בשט המותר לבניה  2
 מגרש מיוחד  מגורים+חזית מסחרית לרחוב תחכמונית

עד 160% (שטחים כוללים)

לפי ע1 לפי החוק, נכללים בשט המותר לבניה  2-3

 מתחם מבנים לשימור התלמי-השחר*

 ציבורי

מבנים לשימור

לפי ע1 לפי החוק, נכללים בשט המותר לבניה  2
 מתחם קצה שדרות רוטשילד  ציבורי

עד 135% (שטחים כוללים)

לפי ע1 לפי החוק, נכללים בשט המותר לבניה  4
* אחוזי בניה מקסימליים, במגבלות קוי הבניין והגובה המוגדרים
** ללא עליית גג
*** כולל קומת קרקע, לא כולל עליית גג)

בתקנון, זכויות בניה שלא יכנסו במגבלות העיצוביות בטלות.

קווי בניין:
באזורי מגורים: קדמי: 0 מ', בהתאם לקיים ברחוב. צדדי 0/2.5 מ' (במגרש שאורך חזיתו הקדמית קטן מ – 8 מ', יותר קו בניין צדדי 2 מ' או 0 מ').
קו בניין צדדי ברחוב יצחק אלחנן 0/3 מ'.
אחורי: 4 מ'.
 
צפיפות:
בבניינים של 2 קומות: 90 מ"ר ליח"ד בממוצע לשטחים כוללים.
בבניינים של 3 קומות: 100 מ"ר ליח"ד בממוצע לשטחים כוללים.
במתחם יצחק אלחנן ועין גנים: 65 מ"ר ליח"ד בממוצע לשטחים כוללים
 
תחבורה:
אין שינוי במערך הרחובות והתנועה. התכנית אינה מרחיבה דרכים קיימות, למעט הרחבות מקומיות (בעיקר ברחוב התלמי) על מנת לאפשר הרחבת מדרכות.
הנגישות הינה דרך רחוב אחד העם ממזרח, יצחק אלחנן והתלמי מצפון.
רחוב יצחק אלחנן מתוכנן להרחבה לכיוון צפון. ויהווה ציר תחבורה ראשי.
מדרום למתחם מתוכנן מתחם המסילה הכולל את תכנון הרכבת הקלה- קו אדום וכביש תת קרקעי.
בקצה שדרות רוטשילד, רחוב התלמי, יקבע כדרך עם עדיפות להולכי רגל, ללא חניה לאורכו. רחוב התלמי הינו חלק מהציר הירוק, המחבר בין קצה השדרה לשצ"פ המסילה.
 
שימור:
במתחם מוצעים 23 מבנים לשימור. מבנים אלה מייצגים את הבניה המקורית האופיינית לאזור.
המבנים לשימור ממוקמים בעיקר סביב "כיכר עין גנים". המבנים הינם לשימור שלא בהגבלות מחמירות ( 15 בניינים).
התוכנית תאפשר תוספת בניה למבנים לשימור בהתאם למפורט בתקנון וייקבעו הוראות לשימור ושיפוץ המבנים בתאום עם מחלקת השימור.
בנוסף במסגרת התכנית המוצעת, קיימים מבנים אשר הוכרזו לשימור במסגרת תוכנית השימור 2650 ב'( 5 בניינים, 3 מהם בהגבלות מחמירות).
 
שטחי ציבור:
שטחי הציבור הקיימים/ מוצעים לשכונה :
- חלקה 37 בגוש 7422 בשטח כ- 5500 מ"ר, בקצה שדרות רוטשילד כוללת היום חניון ציבורי עילי – חברת אחוזות החוף, מרכז לנפגעי סמים ואת ביה"ס תחכמוני ברחוב לילינבלום. השטח הנ"ל מוגדר כמגרש ציבורי, ע"פ תב"ע 38 . מוצע כי חלק מהמגרש, בשטח של כ- 2000 מ"ר בקצה שדרות רוטשילד, ישמש למבנה ציבורי חדש אשר יכלול חניון ציבורי תחתיו (כ- 100 חניות). בשל מיקומו היחודי של המבנה בתחילת שדרות רוטשילד נכון יהיה לייעד את המגרש למבנה ציבורי שישרת את כלל תושבי העיר.
ביה"ס תחכמוני המקורי משמש היום כביה"ס לבנות עקיבא, וכמרכז לעולה.

- חלקה 44 בגוש 7422 ברחוב עין גנים. חלקה בשטח 157 מ"ר בבעלות עירונית המשמשת היום חניון עילי. ע"פ תב"ע 38 מיועד למגורים. מוצע ליעד חלקה זו לשצ"פ(כיכר ציבורית) בשטח כ- 280 מ"ר . כיכר זו נמצאת בלב אזור בילוי ומסעדות קיים שוקק חיים.

- חלקה 57 בגוש 6920 ברחוב השחר, בשטח כ- 1500 מ"ר, מתחם מבנים לשימור הנמצא בכניסה לשכונת נווה צדק מכיוון מזרח. קיים מגרש ציבורי ע"פ תב"ע 38 . המבנים משמשים היום כגני ילדים עירוניים. האזור
מתוחם על ידי גדרות ונמצא במרכז צומת דרכים ראשית. מוצע להעביר את גני הילדים למיקום שקט יותר (בחלק הצפון מערבי של השכונה, במסגרת תכנית המקודמת לאזור זה)ולמקם במבנים אלו פונקציה ציבורית פתוחה לקהל הרחב שתאפשר שימוש במבנים ובמרחב הפתוח הירוק שבין המבנים לשימור.

- חלקה 34 בגוש 7422 בשטח כ- 550 מ"ר ברחוב הראשונים : גינה ציבורית קיימת בפועל. ע"פ תב"ע 38 מיועדת למגורים. תוגדר בתב"ע פורמלית כשצ"פ.

נתונים:
סה"כ שטחים פתוחים קיימים סטטוטורית: לא קיים סטוטורית.
סה"כ שטחים פתוחים מתוכננים: כ- 850 מ"ר.
סה"כ שטחים ציבוריים קיימים סטוטורית: כ- 7000 מ"ר, שטח מגרש.
סה"כ שטחים ציבוריים מתוכננים: תוספת של 3000 מ"ר שטח בנוי.
 
חוו"ד צוות
:
לאשר את התכנית ולהעבירה לדיון להפקדה בועדה המחוזית.
בישיבתה מספר 09-0006 ב' מיום 18/03/2009 (החלטה מספר 10) דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
 
מהלך הדיון:
אורית מלבאור אדר' התכנית הציגה את התכנית באמצעות מצגת.
רבקה פרחי הסבירה שהתכנית לא עושה שינוי מהותי של הבניה הקיימת בסביבה.
מיטל להבי מבקשת לא לאשר היום את התכנית, מכיוון שיש בתכנית הזאת מגרש ציבורי של 6 דונם שאפשר לייעד אותו למוסד חינוכי.
מיטל להבי מבקשת לעשות בדיקה עד ההפקדה לאין יעבור גני הילדים מהמקום.
 
הועדה מחליטה:
לאשר להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית.
מיטל להבי נמנעת מההחלטה.
 
משתתפים: דורון ספיר, מיטל להבי, כרמלה עוזרי, שמואל גפן, יעל דיין, דן להט, אסף זמיר ואהרון מדואל.
גבולות תכנית 3866
 
רחוב התלמי
 
החניון שבו יוקמו כיכר ומבנה ציבור
 
קצה ש.רוטשילד מימין, הכיכר במרכז ומבנה הציבור משמאל