תכנית מתחם הדולפינריום - תא/3360




מס' החלטה  10-0031 ב' - 10

תאריך: 

05/01/2011
התוכן: תא/ 3360  דולפינריום( (4 דיון בהפקדה((5




 

מטרת הדיון: בהמשך להחלטות הועדה המקומית מיום ,2.6.2002 , 10.3.2002 ,5.6.2002 ,6.8.2003 ,28.9.2005  הועדה המחוזית מיום 19.7.2004 , הולחו"ף מיום-  30.6.2005  דיון לחידוש החלטת הועדה המקומית להפקדת התכנית.

 

מסלול התב"ע: בסמכות ועדה מחוזית

 

מיקום: ממערב - הים התיכון, ממזרח - גן הכובשים,מצפון - רחוב חנניה, מדרום - רחוב נור.

 

גוש/חלקה: גוש 7002 חלקה 3, גוש 7407 חלקות 1,2,3,9,10,11

 

שטח קרקע: סה"כ שטח התכנית כ- 54.4 דונם

 

מתוך שטח התכנית, שטח מתחם הדולפינריום כ- 18 דונ,  שטח שהוקצע לפרוייקט הבניה: 12 דונם.

 

מתכנן: גיורא רוטמן-משה רז אדר ובוני ערים

 

יזם:  הועדה המקומית לתכנון ובניה.

 

בעלות: חכירה של חברת שער לישראל בע"מ מאת ממ"י, עיריית ת"א יפו.

 

מצב השטח בפועל:  במתחם הדולפינריום קיים מבנה בגובה 2 קומות וקומת מרתף בשטח כולל של כ-4700  מ"ר המשמש בחלקו לשטח מסחר ובילוי, חלקו למתקנים טכניים וחלקו נטוש. המבנה תופס את כל תכסית השטח ומהווה מכשול לרצף הטיילת והשטחים הירוקים. המבנה במצב פיזי ירוד. המתחם ממזרח לרחוב קויפמן קיימים כ- 5 מבנים ושאר השטח פנוי. התכנית כוללת קטע מרחוב הירקון וקטע מרחוב הרברט סמואל. בתחום התכנית המוצעת קיימים קטעי דרכים כגון המשך רח' הכובשים ורח' חנניה המשמשים בפועל כדרך אך אינם סטטוטוריים.

 

מדיניות קיימת: בהתאם למדיניות הועדה המקומית, זכויות הבניה ברצועת החוף למתחמי תכנון גדולים למלונאות בלבד הם 450% ולפרוייקט מעורב של מלונאות ומגורים - 400% כשהחלוקה היא למגורים 190% למלונאות 190%  ולמסחר 20%.

 

מצב תכנוני קיים: על המתחם המערבי: מתחם הדולפינריום, חלה תב"ע 1950 . בהתאם לתכנית, הקרקע מיועדת כאזור מסחרי מיוחד בו מותר להקים מבנים ומתקנים לאקווריום, מוזיאון ימי, דולפינריום, בתי קפה, מסעדות וחנויות. זכויות הבניה המותרות הן 5,950 מ"ר. מתוכם מותרים רק 1450 מ"ר למסחר, מועדון לילה ובית קפה בנפרד משטחי הדולפינריום, האקווריום ושטחי עזר ושרות. הבעלות על מתחם הדולפינריום היא של ממ"י בחכירה לדורות ע"י חברת שער לישראל בע"מ. המתחם המזרחי: מיועד לשטח ציבורי פתוח עפ"י תב"ע 1200 . הבעלות היא של עיריית ת"א ועל גבי חלק מהמתחם קיימת הערת אזהרה בטאבו הקובעת ששינוי יעוד המקרקעין משצ"פ ליעוד אחר, תחזור הקרקע לבעלות המנהל.



 

החלטות קודמות של העדה המקומית, הועדה המחוזית והולחו"ף:

 

החלטת ועדה מיום 2.6.2002 (פרוט 2002-2 ב' החלטה מס' 4):

הוצגה בפני הועדה המקומית תכנית חדשה למתחם הדולפינריום. התכנית הוצעה כדי לאפשר פיתוח רצועת החוף והשלמת הטיילת המקשרת בין מרכז ת"א ליפו, דרך גן צ'רלס קלור, ע"י פינוי מתחם הדולפינריום. והפיכתו לטיילת. שטח הדולפינריום המתפנה כ 18 דונם יהפוך לשטח ציבורי פתוח. בתמורה לפינוי מתחם הדולפינריום, הוצע לבנות במתחם ממזרח להרברט סמואל פרויקט מעורב של מגורים, מלונאות ומסחר בזכויות של 400% משטח של 12 דונם בשני מגדלים,

בהתאם למדיניות הועדה. במקביל לקידום התב"ע נחתם הסכם בין מנהל מקרקעי ישראל, עיריית ת"א יפו וחוכר מתחם הדולפינריום )חברת השער לישראל בע"מ( לנושא חילופי הקרקע.

החלטת הועדה :

לאחר הצבעה בעניין ) 7 בעד 1 נימנע ו-2 לא השתתפו בהצבעה( הוחלט:

.1 לאשר את התכנית ולהעבירה לדיון להפקדה בועדה המחוזית בתנאים הבאים:

  • תאום סופי של תנועה ותחבורה כולל התייחסות לדרכים קיימות שיש לבטלן על פי תב"ע תקפה.
  • תאום הנדסי ובדיקת השפעת התכנון המוצע על התשתיות. 
  • שילוב בהוראות התכנית של תנאים להיתר בניה למתחם המזרחי להריסת הדולפינריום, פנוי השטח, הבטחת פתוח הטיילת, ופנוי המבנים שבמתחם המזרחי; הכל על חשבון הפרויקט. 
  • תכנית הבינוי בתכנון המוצע תהיה מנחה בלבד. בהוראות התכנית ישולבו הוראות על הכנת תכנית בינוי ועיצוב ארכיטקטוני כתנאי להוצאת היתרי בנייה. 
  • תאום מנהל התעופה האזרחית ומשרד הביטחון

.2 פאר ויסנר ושלמה מסלאוי הודיעו שיערערו על ההחלטה למליאה. הוחלט שיתקיים דיון ציבורי

במסגרת מליאת ועדת בניין ערים.


ביום 10.3.2002 התקיים דיון ציבורי במסגרת מליאת הועדה המקומית:

החלטת מליאת הועדה:

  1. להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית הכוללת זכויות בינוי ויעודים בשני המתחמים. 
  2. להציג לועדה המקומית בצורה מפורטת את תכנון בסיס המגדלים )הפלטה( במגמה לפתוח את המבט לים ותנועת תושבים בכיווני מזרח מערב.
  3. לעגן את רחוב הכובשים בתב"ע. 
  4. כספי ההשבחה ישמשו לפינוי חניון הכרמלית ולפיתוח פרויקט ציבורי משמעותי בסמוך לפרויקט, בנוסף לפיתוח מלא של שטח הדולפינריום וסביבת הפרויקט עצמו בכספי ההשבחה. 
  5. להוריד את הגשר העל קרקעי ולעשותו תת קרקעי מעל מפלס הקרקע בין שני המגדלים. 
  6. משימות פיתוח שנובעות מהפרויקט יתואמו עם הועדה המקומית.

 

ביום 5/06/2002 )פרוטוקול 9 2002 ב' 11 ( דנה הועדה המקומית בתכנית הבינוי בהתאם להחלטת

מליאת הועדה והחליטה כדלקמן:

.1 לאשר את השינויים המוצעים ולהעביר את התכנית כתכנית איחוד וחלוקה לדיון בועדה המחוזית

בתנאים הבאים:

א. אישור לוחות ההקצאה בועדה המקומית.

ב. אישור חיבור תת קרקעי בלבד בין המגרשים שמשני עברי רחוב הירקון, ללא גשר עילי.


ביום 06/08/2003 )פרוטוקול 14 2003 ב' 2 ( דנה הועדה המקומית בנושא לוח ההקצאות לתכנית

והחליטה כדלקמן:

  1.  הועדה מאשרת את טבלת האיזון שהוכנה ע"י השמאי שאול ויסמן אשר אושר ע"י הועדה המקומית כשמאי התכנית ב 12.2.2003 החלטה מס' 3 2003 ב-14. 
  2.  הועדה המקומית ממליצה לועדה המחוזית על הפקדת תכנית מתחם הדולפינריום בכפוף להחלטותיה הקודמות. התכנית תכלול את טבלת האיזון שאושרה בועדה ובכפוף לתנאים הבאים:
  • תאום טבלת האיזון עם מר טוביה שלום ממונה תשתיות ומקרקעין.
  • קיום הדיון בועדה המחוזית יהיה מותנה בחתימת מנהל מקרקעי ישראל על מסמכי התכנית.


מליאת הועדה המחוזית בישיבתה מס' 700 מיום 19.7.2004 דנה בתכנית והחליטה להפקיד את התכנית

לאחר שתתוקן ובתנאים.

  1. התכנית תתוקן כך שתכלול סימון עקרוני בהתאם  לתמ"א  23 א.'
  2. תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה התאמתה לתמ " א 23 א
  3. יקבע בהוראות התכנית כי המדרכה ברח ' הרברט סמואל , בחזית המבנה המיועד למלון לא תקטן מרוחב של 5 מ'.
  4. קווי הבנין לרח ' הירקון יתוקנו במסמכי התכנית: קו הבנין מערבית לרח ' הירקון יהיה של 5.0 מ ' לפחות . קו הבנין מזרחית לרח ' הירקון יהיה של 3.0 מ ' לפחות. 
  5. בתכנית העיצוב האדריכלי יורחבו ככל הניתן המדרכות , לרבות בזיקת הנאה , לשיפור תנועת הולכי הרגל באזור.
  6. לא תתאפשר חניה מגוננת בתחומי השצ " פ וזאת לאור העובדה שקיימת חניה ציבורית ממערב לתכנית ומדרום לה.
  7. יקבע במסמכי התכנית כי שטח בית האוכל שבתחום השצ " פ ) לשעבר שטח הדולפינריום) יוקטן ל – 250 מ " ר בהתאם לתיקון המוצע לתמ " א 13 . טבלת הזכויות של התכנית תעודכן בהתאם. 
  8. לא תתאפשר חניית כלי רכב מתחת לרח ' הירקון ויותר במקום אך ורק מעבר בין החניונים ומעבר הולכי רגל. 
  9. במסמכי התכנית יקבע כי חזית המבנים לשטחי השפ"פ תהיה חזית ראשית , לרבות קולונדה , ולא תותר הפניית שימושים מטרדיים. 
  10. יבוטל במסמכי התכנית החיוב בהקמת גשר מעל רח' הרברט סמואל. 
  11. יקבע בהוראות התכנית כי פסולת בניין כתוצאה מהריסת מבנים בתחום התכנית תיגרס באתר , לפני העברתה לתחנת מעבר וכל זאת באישור הרשות לאיכה"ס בעת"א   ובהסכמת המשרד לאיכה"ס. 
  12. לתכנית תוכן חוו " ד לנושא הצללה שתצורף לפני הפקדת התכנית . חוו"ד לנושא משטר רוחות תצורף בעת הגשת תכנית העיצוב האדריכלי. 
  13. חוו"ד משרד התחבורה תוגש ללשכת התכנון בתוך 21 יום מקבלת המסמכים ותוטמע במסמכי התכנית , בכפוף לסעיפי החלטה זו. 
  14. אישור משרד הביטחון ומינהל התעופה האזרחי לעניין גובה מירבי
  15. המלון ייבנה עפ " י התקנים הפיזיים של משרד התיירות. 
  16. תאום התקנות עם היוע"מ לוועדה המחוזית. 
  17. תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון .


הועדה לשמירת הסביבה החופית דנה בתכנית ביום 30.6.2005 ישיבה מס' 7 .

בפני המליאה הוצגה התוכנית לפינוי הדולפינריום והפיכתו לשטח ציבורי פתוח ופיתוח השטח מצפון למסגד חסן בק , משצ " פ למגורים ולמלונאות . הובהר על ידי עירית תל אביב , כי הקפי הבניה נובעים ממדיניות התכנון העירונית לגבי עוצמת הבניה באזורים אלו .

  1. לאחר שהוצגה בפניה התוכנית מחליטה הולחוף להעביר את התוכנית לועדת המשנה הממיינת.הועדה המקומית תציג בפניה את בנושאים הבאים: א. עקרונות לפיתוח השצ " פ.  ב. עקרונות לנגישות וקישור הולכי רגל בין הדולפינריום ובין העורף הבנוי . קישורים במפלס הולכי הרגל , כולל הרוחב המתאים של המדרכות . לאחר שיגובשו העקרונות הנ"ל תתוקן התוכנית , טרם ההפקדה , על פי ההחלטות הבאות
  2. תוכנית העיצוב והפיתוח האדריכלי )בסעיף 11 ( תכלול א הערונות שגובשו באשר לפיתוח השצ"פ ותובא לאישור הועדה המחוזית. 
  3. הועדה המחוזית תבחן את האפשרות להוספת חניה ציבורית בתוך החניונים התת קרקעיים של המלון ומבנה המגורים. 
  4. תתאפשר חניה ציבורית מתחת לשטח השצ " פ הצפוני )לשעבר הדולפינריום(. בתנאי של פינוי שטחי חניה צמודים לתוכנית ובתחומה , המשמשים כיום לחניה עילית . הועדה המחוזית תקבע את שטח החניה הנדרש . עומק מילוי הקרקע בשצ " פ זה , לא יפחת מ 2- מ'.
  5. המגרש למלונאות יסומן בתשריט בצבע תואם למלונאות .


דיון והחלטת ועדה מקומית מיום 28.9.2005 )פרוט' 23 - 2005 ב' החלטה מס' 6 ( )החלטה אחרונה בנושא(:

הנושא שהוצג לדיון: תכנית האיחוד והחלוקה בהסכמה של מתחם הדולפינריום קודמה על בסיס הסכם בין העירייה, המנהל וחוכר מתחם הדולפינריום. חוכר מתחם הדולפינריום מימש את האופציה שניתנה לו בהסכם והודיע על ביטול ההסכם. לאור האמור לעיל, מוצע לקדם את התכנית ע"י הפקעת שטח השצ"פ )  18דונםבחלק המערבי של התכנית. זכויות הבנייה כפי שאושרו בועדה המקומית, בועדה המחוזית ובועדה לשמירת הסביבה החופית יהיו ללא שינוי.

תנאי לקידום התכנית:

  1. הסדר בין מנהל מקרקעי ישראל לבין העירייה לעניין ביצוע ההפקעה ותשלום ההשבחה.
  2. התחייבות המנהל על רכישת 300 מ"ר של חלקת העירייה שבתחום התכנית.

החלטת ועדה:

לאחר הצבעה בעניין ) 3 בעד 1 נגד( הוחלט לאשר לקדם את הבקשה לשינוי התכנית מתכנית איחוד וחלוקה לתכנית שבה יופקע השצ"פ ממערב להרברט סמואל ולהעבירה לועדה המחוזית ולועדה לשמירת הסביבה החופית בתנאי:

אישור ההסכם בין מנהל מקרקעי ישראל ועיריית ת"א בועדה המקומית ואח"כ במוסדות העירייה.



 

מצב תכנוני מוצע:

בזמן שחלף מההחלטה האחרונה של הועדה המקומית מיום 28.9.2005 כמפורט לעיל, לא הגיעו עיריית תל-אביב ומינהל מקרקעי ישראל להסכמות לעניין ביצוע ההפקעה ופיצויי ההפקעה תשלום השבחה או מתן קרקע חלופית כמתחייב בדין. הואיל והתגבשה הסכמה בין העירייה ומינהל מקרקעי ישראל וחב' שער לישראל לעניין קידום הפרוייקט ופינוי הדולפינריום במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מוצע לבטל את החלטת הועדה המקומית האחרונה ולחזור למתכונת הקודמת של התכנית כפי שמוסכם בין 3 הגופים. מוצע דיון מחודש בתכנית בהמשך להחלטות הועדה המחוזית, הועדה המחוזית והולחו"ף.

עיקרי התכנית המוצעת:

פיתוח רצועת החוף והשלמת הטיילת המקשרת בין מרכז ת"א ליפו, דרך גן צ'רלס קלור, ע"י פינוי מתחם הדולפינריום בשטח של כ- 18.5 דונם והפיכתו לשטח ציבורי פתוח וטיילת בחלק המערבי של התכנית ופיתוח מתחם משולב למלונאות, מגורים ומסחר בחלקה המזרחי. כל זאת ע"י:

  1.  איחודחלקות וחלוקתם מחדש עפ"י פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה כמפורט בתשריט בהסכמת הבעלים.
  2. שינוי יעוד הקרקע: ממגרש מסחרי מיוחד )הדולפינריום( ל- שטח ציבורי פתוח (מגרש מוצע מס ' 3), מגרשים ביעוד שטח ציבורי פתוח, טיילת, שטח למבנה ציבור ודרך ל- שטח ציבורי פתוח, דרך, למגרש מיוחד למלונאות ולמגורים ומסחר ושטח פרטי פתוח )מגרשים מוצעים מס' 1,2,1 א, 2 א, 3 א). 
  3. קביעת זכויות בניה והוראות בניה וביניהן קביעה שב"מגרש מיוחד" תותר הקמת מבנים בשטח עיקרי שלא יעלה על 48,000 מ"ר לשימושי מלונאות, מגורים ומסחר, וכן שטחי שירות עד 26,500 מ"ר מעל פני הקרקע וכ- 36,000 מ"ר מתחת לפני הקרקע. התפלגות השטחים העיקריים כדלקמן : 23,000 מ"ר למגורים, 23,000 מ"ר למלון, 2,000 מ"ר למסחרבשטח הציבורי הפתוח תותר הקמת מבנה בית אוכל בשטח כולל של 250 מ"ר )עקרי ושרות).
  4. קביעת הנחיות לבינוי במסגרת נספח הבינוי המנחה ל- 2 מבנים: במגרש מס' 1 מבנה בית מלון בגובה של עד 26 קומות מעל 3 קומות מבנה תחתון וקולונדה בחזית המבנה, ובמגרש מס' 2 מבנה למגורים בגובה של עד 36 קומות מעל קומות מבנה תחתון שיכללו גם שימוש מלונאי.
  5. קביעת זיקת הנאה למעבר לציבור ברוחב של 5 מ' לאורך רחוב הרברט סמואל והמשכו בפינת המבנה עד רחוב הירקון וכן קולונדה ברוחב 5 מ' עם זיקת הנאה לציבור לאורך רח' הרברט סמואל. 
  6. קביעת הנחיות וזכויות בניה לפיתוח שטח ציבורי פתוח ולטיילת.

תנאים למתן היתר בניה:

בנוסף לתנאים אותם רשאית הועדה המקומית לבקש עפ"י החוק, יותנה מתן היתר

הבניה לראשון מבין שני המבנים בתנאים הבאים: 

  • פינוי מתחם הדולפינריום והריסת המבנים הבנויים בו. 
  • הבטחת פיתוח השטח הציבורי הפתוח )מגרש 3 ( ע"י מבקש ההיתר. 
  • אישור תכנית הפיתוח לשטח הציבורי הפתוח )מגרש 3 ( בועדה המקומית לתכנון ובניה. 
  • פינוי והריסת המבנים הקיימים במגרש נשוא ההיתר (מגרש ביעוד מיוחד).
  • אישור תכנית הבינוי והפיתוח למגרשים ביעוד מיוחד ולמבנה בית האוכל בועדה המקומית לתכנון ובניה. 
  • אישור מנהל התעופה האזרחי ומשרד הביטחון.
  • הבטחת רישום זיקת הנאה למעבר לציבור בשטחים המיועדים לכך בתחום התכנית כאמור בסעיף 11 לעיל.
  • הבטחת העתקת קו מים " 16 המצוי בתחום הפרויקט בתאום עם אגף המים בעיריית ת"א יפו.
  • אישור משרד התחבורה לתכניות להסדר תנועה להסטת רחוב הכובשים ורחוב הירקון, לשינויים ברמזור בצומת הרברט סמואל נור )אם יידרש)
  • אישור מנהל רשות העתיקות כמתחייב ובכפוף להוראות חוק העתיקות התשל"ח 1978 
  • אישור השרות לאיכות הסביבה בעיריית ת"א יפו לנושא טיפול במטרדי רעש ורוח.

 

חוו"ד מהנדס העיר:

ממליץ לאשר את התכנית להפקדה בכפוף לתנאים הבאים:

  1. הטמעה במסמכי התכנית את התנאים בהחלטות הועדה המחוזית והולחו"ף כמפורט לעיל.
  2. עדכון התכנית בהתאם להוראות החוק בדבר מרפסות וממ"דים כדלקמן:
  •  יותרו מרפסות מקורות בשטח ממוצע של 12 מ"ר ליחידת דיור ועד 14 מ"ר מקסימום ליחידת דיור במגדל המגורים וכנ"ל לכל יחידת מלון במבנה המלון.
  • במגדל המגורים, בשל הגדלת שטח הממ"דים בחוק יתווסף שטח שירו מעל פני הקרקע, בסה"כ )לפי 220 יח"ד(- 2,640 מ"ר. 
  • תותר בריכת שחיה לא מקורה בגג מגדל המגורים או במרפסת הקומה העליונה.
  • תנאי להגשת בקשה להיתר על חלק מהתכנית יותנה באישור מוקדם של הועדה המקומית לענין חלקיות/שלביות הבניה. 
  • חתימה על כתב שיפוי .

 

החלטה _________זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק.

בישיבתה מספר 10-0031 ב' מיום 05/01/2011 )החלטה מספר 10 ( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה:

מהלך הדיון:

אדר' חזי ברקוביץ פתח והסביר מדוע מתקיים דיון חוזר בתכנית ושהתכנית המוצגת היא אותה תכנית שהועדה אישרה בפעם הקודמת.

אורלי אראל הציגה המהלך הסטטוטורי של התכנית כולל הצגת השינויים שנקבעו ע"י הועדה המחוזית והולחו"ף.

אלי לוי מנהל אגף הנכסים הסביר כי קיימות היום הסכמות בין ממ"י, העירייה ולחוכר. במענה לשאלות ענה אלי שכדי לממש הפקעות צריך תכ' מאושרת. כל עוד אין תב"ע מאושרת לא ניתן להפקיע. על מנת להפקיע ניתן לתת קרקע חלופית או תשלום פיצויים.

פאר ויסנר: בזמנו התנגדתי לתכנית, מבקש להבין את ההליך שבו התכנית חוזרת לדיון לועדה.

אדר' גיורא רוטמן הציג את התכנית.

עמי אמזלג נציג ממ"י מבקש להוריד את התנאי של כתב שיפוי מהמינהל כי המדינה לא נותנת כתב שיפוי, יש לבקש את הכתב שיפוי מהיזם.

 

דיון פנימי

שאלות חברי הועדה

מהנדס העיר - נפחי הבנייה של הפרויקט 400% מחולק בין שימושי מלונאות ומגורים בדומה לפרוייקטים אחרים לאורך החוף.

ארנון גלעדי צריך לפטור את בעיית זוגות הצעירים ולא לבנות בנייני יוקרה, צריך למצוא איזון שגם הציבור יקבל משהו בעקבות התכנית. יש לעשות בדיקת שמאות עדכנית ולא מה שהיה לפני 5 שנים ובעקבות זה אולי לרדת בגובה.

שמוליק מזרחי - המהלך הוא מהלך נכון וחשוב. צריך לפנות את הדולפינריום המהווה מפגע פיזי וחזותי. בניית מגדלים בצידו השני של רחוב הרברט סמואל אינה פוגעת, אלא משביחה. מגדילים את השצ"פ ומעבירים אותו מהעורף לחזית הים.

אסף זמיר - לא הייתי בדיון הראשון. המצב שאפשר להרוס את הדולפינריום ללא בניית המגדלים הוא אופטימאלי אך לא קיים. אני בעד התכנית. הדמיית מגדל המגורים גרועה במיוחד. גובה מגדל המגורים חורג מהותית מגובה המגדלים באורך קו הים.

כרמלה עוזרי - נאמר כאן כי יש הסכמות כבר מ - 2002 , האם יש בעייה לפינוי התושבים?

אהרון מדואל - מדוע לא עודכנה השמאות מאז 2003 ?

אלי לוי - בשנה האחרונה עודכנה השומה ע"י השמאי הממשלתי.

פאר ויסנר למרות הרצון לפנות את רצועת החוף העיר סבלה מהזנחה מכיוונו של היזם במתחם הדולפינריום . היה צריך להפקיע את המתחם. זה לא מכבד את הועדה שהאדר' מגיע לועדה עם תכנית לא מעודכנת, תכנית משנת2005  .

קו החוף של ת"א הופרע כבר, המגדלים קיימים צריך להביא פרוייקט שיהווה פרויקט דגל

 

מציע להקים ועדת מעקב בראשותי, עודד גבולי ואורלי אראל כדי לקבוע לוח זמנים מוגדרים למימוש התכנית .

יש להכניס למתחם דולפינריום הקיים מתקני ספורט פתוחים לציבור יחד עם בתי קפה ומסעדות, להרוס רק חלק מהדולפינריום. את התכנית הזאת צריך לתכנן אדר'  אחר.

יש לשנות את תכ' העיצוב של הבנין והגובה, שהגובה לא יעלה מעבר לגובה של בנין    .sea 1 

לוחות זמנים: יש להרוס את המבנה עד התאריך 1.9.2011 , במידה ולא יהרס המבנה עד 1.9.2011 כל התכוניות מתבטלות.

כל הכסף מהשבחה של הפרויקט יהיה לטובת דיור לזוגות צעירים. יש לחייב את היזם לפעול עפ"י לוח זמנים שועדת המעקב תקבע. יש לעדכן את השמאות לפי הקיים היום בשוק. יש לבטל את קומת המסד. לחייב לבנייה ירוקה.

ארנון גלעדי מבקש לדעת מה המשימות שהוטלו על הפרויקט?

אהרון מדואל: מגדל מלונאי כזה גורם לניכור, שטחי המסחר לא משמשים את תושבי העיר, ראוי שהתכנית תרד מסדר היום.

עו"ד שרי אורן הבהירה שהועדה אינה מוסמכת ליעד קרקע לדיור לזוגות צעירים אלא רק המועצה. הנושא איננו עניין תכנוני.

אדר' חזי ברקוביץ מהנדס העיר ענה מציע להקים ועדת מעקב בשלב תכנית עיצוב ולא בשלב התב"ע , כי תכנית זו היא בסמכות הועדה המחוזית. העיצוב המוצג אינו מקובל בשלב זה. נושא הגובה יקבע בקפדנות יתר כולל הגדרת גובה קומה. כנ"ל בנושא הממ"ד שיהיו חלק משטחי השירות. צריך לקבוע אילו נושאים יקבעו בשלב זה ואילו לשלב תכנית העיצוב.

עודד גבולי מציע כי תנאי למתן תוקף יהיה הריסת הדולפינריום.

פאר ויסנר אינו מקבל הצעה זו מכיוון שעברו מספר שנים רבות מעת אישור התכנית הקודמת ע"י הועדה.

אורלי הציגה את המלצת מה"ע כפי שמוצגות בדראפט עם שינויים כלהלן:

לקבל את המלצת מהנדס העיר כפי שהוצע בדראפט.

בהתאם להחלטות הקודמות כספי ההשבחה ייעודו לפיתוח שצ"פ ולמשימות פיתוח שיתואמו עם הועדה

דורון ספיר - מציע כי מועד אחרון להריסה יהיה מתן תוקף לתכנית. הנוכחים באולם רוצים שהדולפינריום יהרס. השטח יתפנה ויהפוך לשטח ציבורי פתוח. עד היום התכנית נתקעה שנים רבות. עפ"י התכנית שאישרנו תנאי להוצאת היתר בנייה הוא הריסת הדולפינריום. לא נצליח להוביל מהלך להריסת הדולפינריום ללא המהלך הסטטוטורי. חברי הועדה מנחים את אגף הנכסים לקדם הסכם לפיו הדולפינריום יהרס תוך שנה.

ארנון גלעדי בהמשך להצעת דורון מציע למועצת העיר להקצות את התגמולים מהיטל ההשבחה לפתרונות דיור לצעירים.

עו"ד שרי אורן עונה כי לא ניתן להקצות כספי היטל השבחה למטרה זו.

אדר' חזי ברקוביץ - משלב את חוו"ד בדראפט את ההערות שהועלו בדיון לקבל את המלצת מהנדס העיר כפי שמובא בדראפט בשינוים הבאים:

  1.  אחוזי בנייה 400% בחלוקה כפי שהובאה לועדה ) 200% לכל שימוש כולל מסחר(, גבולות הבנייה: גובה, תכסית וקווי הבנין יבדקו בהתאמה לשטחי הבנייה המוצעים. קווי הבניין יובאו לאישור הועדה המקומית לפני העברה למחוז. 
  2. גובה מגדל המגורים לא יעלה על גובה של sea 1 
  3. ממ"ד כלולים בשטחי השירות של המגורים והמלון 26,500 מ"ר .
  4. תנאי להוצאת היתר בנייה יהיה אישור תכנית עיצוב בועדה המקומית. 
  5. תוקם ועדת מעקב לנושא הוראות המעבר לנושא השימושים ולתכנית הפיתוח לשני צידי רחוב הירקון בראשות דורון ספיר. הרכב הועדה יובא לועדה לידיעה. 
  6. תנאי להעברה למחוז חתימה על כתב שיפוי

הצעת החלטה של אהרון מדואל לא לאשר את התכנית.

הצבעה:

בעד: אהרון מדואל

נגד: גפן, בביוף, כרמלה, שמוליק, אסף, דורון, נתן, ארנון, פאר

ההצעה לא התקבלה.

הצעת החלטה של פאר ויסנר.

כל הסכם עם היזם תנאי בסיסי של ההסכם היא הריסת המבנה עד 1/9/11 בהתחשב בנושא הקיימות והספורט במידה וב 1/9/11 לא נהרס הדולפינריום החלטת הועדה בטלה וחוזרים להחלטת ועדת מעקב בראשותי יחד עם אורלי אראל שתבדוק את ההבטים הסביבתיים ומתקני הספורט.  

הבנייה האדריכלית תהייה מונומנטלית.

הערכים השמאים יהיו לפי ערכים של היום.

יומלץ למועצת העיר כי כל המטלות הציבוריות של הפרויקט יהיה לדיור לצעירים כחלק מתפיסת המועצה.

ארנון גלעדי מציע כי את הרכב הועדה יובא לאישור הועדה.

מציע שתובא להחלטה הצעה אחת. לאחד את הצעות פאר ומהנדס העיר דורון ספיר - לנושא הריסת הדולפינריום ינוהל משא ומתן להריסת הדולפינריום תוך שנה בליווי ועדת המעקב.

 

הועדה מחליטה:

לאחר הצבעה בעניין (  1נגד מדואל, 9 בעד - בעד: פאר, אסף, שמוליק, גפן, בביוף, כרמלה, נתן, ארנון ודורון) הוחלט להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית בתנאים הבאים:

לקבל את המלצת מהנדס העיר כפי שמובא בדראפט בשינויים הבאים:

  1. הטמעה במסמכי התכנית את התנאים בהחלטות הועדה המחוזית והולחו"ף כמפורט לעיל
  2. אחוזי בנייה 400% בחלוקה כפי שהובאה לועדה ) 200% לכל שימוש כולל מסחר(, גבולות הבנייה: גובה, תכסית וקווי הבנין יבדקו בהתאמה לשטחי הבנייה המוצעים. קווי הבניין יובאו לאישור הועדה המקומית לפני העברה למחוז
  3. גובה מגדל המגורים לא יעלה על גובה של המגדל sea one.
  4. ממ"ד כלולים בשטחי השירות של המגורים והמלון 26,500 מ"ר. 
  5. תותר בריכת שחיה לא מקורה בגג מגדל המגורים או במרפסת הקומה העליונה.
  6. תנאי להוצאת היתר בנייה יהיה אישור תכנית עיצוב בועדת המשנה.
  7. תוקם ועדת מעקב לנושא הוראות המעבר לנושא השימושים ולתכנית הפיתוח לשני צידי רחוב הירקון בראשות דורון ספיר. הרכב הועדה יובא לועדה לידיעה.
  8. תנאי להעברה למחוז חתימה על כתב שיפוי.
  9. תנאי להגשת בקשה להיתר על חלק מהתכנית יותנה באישור מוקדם של הועדה המקומית לענין חלקיות/שלביות הבניה.
  10. הועדה מנחה את אגף הנכסים לנהל משא ומתן עם היזם להריסת הדולפינריום תוך שנה בליווי ועדת המעקב.

 

משתתפים: דורון ספיר, ארנון גלעדי, נתן וולוך, כרמלה עוזרי, בנימין בביוף, שמואל גפן, אסף זמיר,

שמוליק מזרחי, פאר ויסנר אהרון מדואל.__