המדריך‏ > ‏

המדריך לרכישת דירה בתל אביב



  • להלן רשימת טיפים ונקודות למחשבה בעת  בחינה ובחירה של  נכס לרכישה, ע"פ החלוקה : המיקום, הביין והדירה
  • הצילומים והשרטוטים  המופיעים במדריך זה הם בגדר אילוסטרציה להמחשה בלבד
  • המדריך מתיחס לנכסים בתל אביב, אך הוא ברובו רלוונטי  גם לגבי נכסים במקומות אחרים
  • מדריך זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי. אין אנו אחראים על כל נזק שייגרם כתוצאה משימוש במדריך זה
  • סדר הדברים ברשימות אינו מעיד בהכרח על סדר חשיבותם
  • המדריך מתעדכן מעת לעת. תאריך עידכון אחרון: 28/08/2011
  • הערות יתקבלו בשמחה




המיקום:
 
[1] השכונה: כל השכונות בתל אביב:
 
שכונות צפוניות:  אזורי חן, גימל החדשה, אפקה, נוה אביבים, רמת אביב ג', רמת אביב הישנה/הירוקה, רמת אביב החדשה, הגוש הגדול, שיכון למד, כוכב הצפון, בבלי, הדר יוסף, מעוז אביב, גבעת הפרחים, נאות אפקה, המשתלה, צהלה, גני צהלה, רמות צהלה, רביבים, קרית שאול,  תל ברוך צפון, תל ברוך, שיכון דן, ישגב, רמת החייל
 
שכונות במרכז: הצפון הישן, מתחם בזל, שפך הירקון והנמל, כיכר המדינה, פארק צמרת, שיכון צמרת, יהודה מכבי, מתחם דובנוב 
 
שכונות בלב: הלב המרכזי, הלב המערבי, כרם התימנים, כרם ישראל, נווה צדק,  רוטשילד, נגה, רצועת החוף, המושבה האמריקאית, גן החשמל, פלורנטין,  מונטיפיורי, השוק הסיטונאי
 
שכונות מזרחיות: נחלת יצחק, ביצרון, רמת ישראל, יד אליהו, שכונת התקווה, נווה כפיר, נווה בארבור, שכונת עזרא, נווה צה"ל, תל חיים, נווה חן, ניר אביב, רמת הטייסים
 
שכונות דרומיות-מזרחיות: שכונת שפירא, תחנה מרכזית ישנה, תחנה מרכזית חדשה, נווה שאנן, קרית שלום, נווה עופר, כפר שלם
 
שכונות דרומיות-מערביות: שוק הפשפשים, יפו העתיקה, עג'מי, יפו ד'
 
[2] מחירי דיור לאורך זמן, המוניטין של האזור
 
[3] איכות האוכלוסיה, וותק
 
[4] תחבורה ציבורית, גישה לעורקי תנועה
 
[5] חנויות ושירותים בסיסיים (דואר, בנק, סופר, טיפת חלב)
 
[6] ביטחון אישי
 
[7] מסעדות, בתי קפה, בתי אוכל
 

[8] מוסדות חינוך – גנים ובתי ספר


[9] אדריכלות וחזות השכונה


[10] שטחים ירוקים, שטחים פתוחים, קרבה לים


[11] שירותי בריאות (קופת חולים, בית מרקחת, רואי משפחה)


[12] מבני ציבור ותרבות


[13] חיי לילה


[14] דימוי השכונה


[15] פיתוח, תכניות עירוניות, פרויקטים חדשים


[16] רעש: מכוניות, תחנת אוטובוס, בתי ספר, גני ילדים, חנויות מתחת לבית, בית מלאכה, מטוסים, מזגנים


[17] צמחיה ותיקה (אסתטי, אקולוגי-אקלימי)


[18] מרחק ממקום עבודה




הבניין:
 

[1] סוג הבניין (רב קומות, שימור וכד')


[2] דלת כניסה (האם קיימת, האם נעולה)


[3] איכות וכמות הדיירים

קריטריונים לשכנים איכותיים:

3.1  מכירים בחשיבותו של המרחב המשותף, שומרים עליו (לעולם לא ישאירו שקית אשפה מחוץ לדלת, גם לא לכמה דקות) וחפצים בטיפוחו.

3.2  משלמים בזמן את מסי הוועד מבלי שנציגי הוועד רודפים אחריהם.

3.3  מתייצבים לישיבות וועד הבית, גם אם אין להם מה להגיד...

3.4  שומרים על השקט בשעות המקובלות
 
 

[4] יחס בעלות / שכירות - למרות שייתכנו שכנים נוראיים שהדירה בבעלותם ושכנים שדירתם שכורה והם נפלאים – עדיין, לרוב, בניינים שבהם רוב הדיירים הם בעלי הדירות נוטים להיות מטופחים יותר יחסית לבניינים בהם רוב הדירות מושכרות.


[5] מס' דירות בקומה - ככל שיש יותר דירות בקומה, ככה יש פחות כיווני אוויר ויותר רעש. אם אין מעלית בבניין ויש כוונה להוסיף – הרבה דיירים בקומה מגדילים את הייתכנות ומקטינים את ההוצאות לכל דירה.


[6] תיבות דואר - מבט אחד על תיבת הדואר יכול ללמד הרבה על מצב הבניין: האם יש הרבה תחלופה של דיירים, האם יש עסקים


אפשר ללמוד רבות על בניין מתוך הסתכלות על תיבות הדואר


[7] דלת עם אינטרקום


[8] חניה – חניה פרטית (בטאבו) לכל הדיירים זה האידיאל. אם היא משותפת או קיימת רק לחלק מהדיירים – זה כבר פחות טוב, אבל עדיין עדיף על כלום. סוג החניה: חיצוני, מתחת לעמוד, חניון סגור, תת קרקעי, מכפיל חניה, חניה אוטומטית תת קרקעית


[9] חדר מדרגות – חדר במדרגות יכול להיות לפעמים יפה יותר מהבית עצמו אך במקרים אחרים הוא יכול להיות חשוך ומוזנח. במקרה שאין מעלית עדיף שחדר המדרגות יהיה כמה שיותר מרווח ושיהיה לו קיר חיצוני.


[10] מעלית  


10.1 האם יש מעלית? אם אין – מה הייתכנות של הוספת מעלית (מבחינה פיסית ומבחינת הדיירים האחרים)

10.2 האם המעלית מגיע לקומה או חצי קומה (נפוץ בבנינים ישנים שהוסיפו להם מעלית)

10.3  האם צריך לעלות מדרגות מהרחוב / חניון ועד הדירה

10.4  במקרה של מעלית ישנה – ייתכן שהיא איטית. אם הדירה גבוהה כדאי לבדוק כמה זמן לוקח למעלית להגיע אליה.

 

[11] גינה (פרטית / משותפת) – האם יש גנן שמטפח אותה באופן קבוע או שמדובר בבית גידול לזוחלים ומכרסמים...גם אם הגינה מוזנחת, אפשר בקלות לטפל בא, ועדיף שתהיה מוזנחת מאשר לא תהיה בכלל (אלא אם כן מדובר בבניין לשימור באזורים הוותיקים טרם המצאת "עיר גנים")


[12] אשפה – האם יש חדר אשפה עם ברז לשטיפה. האם יש פח למיחזור נייר


[13] מקלט, ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) – אין ספק שטוב שיהיה, לכל מקרה, אבל שלא ישמש כג'אנקיה של הבניין.


[14] חדר אופניים / עגלות – מעבר לכך שזה מצמצם גניבות, מדובר בסידור שמונע קשירה של עגלות ברחפי חדר המדרגות – שזה גם לא יפה במיוחד וגם לפעמים חוסר ומגביל את התנועה.


[15] גז (פרטי, מרכזי, תת קרקעי) – אם לכל דייר יש בלון פרטי אולי הוא חוסך כמה עשרות שקלים בשנה, אבל מבחינה אסתטית מדובר לרוב במפגע (במיוחד אם יש הרבה דיירים)


[16] ועד בית / חברת ניהול – חברות באגודה לתרבות הדיור, ביטוחים, ניקיון, חשמל, שרותי מעלית


[17] לובי – רבים מרגישים שהגיעו הביתה כבר ברגע שנכנסו ללובי הבניין, וכך גם רוצים שיראה – נקי ומטופח.


[18] לובי קומתי


[19] ביטחון - שערים


[20] פוטנציאל השבחה – גם אם הדירה לא נרכשת למטרת השקעה, תמיד טוב לדעת שיש פוטנציאל השבחה (בכל זאת מדובר בהרבה כסף). פינוי-בינוי, תמ"א 38, הוספת מעלית, הוספת מרפסות שמש, הוספת ממ"ד, עיסקת קומבינציה – כל אלה יכולים להגדיל את שווי הנכס בעתיד.


[21] תאורה בלילה


[22] רישום בית משותף


[23] שיפוץ חזיתות ומערכות - בניין ישן זה לא בהכרח רע ובהרבה אספקטים זה דווקא יתרון, אבל בתנאי שהבניין שופץ מאז שנבנה לפני ששים שנה.


[24] חיזוק בפני רעידות אדמה – רעידת אדמה עלולה להתרחש בקרוב ובניינים ישנים זקוקים לחיזוק. עד שהבניין יחוזק מומלץ לפחות לעשות ביטוח (ולוודא שגם הדיירים האחרים עשו)


[25] השתלטות על שטחים משותפים - האם יש התשלטות של דיירים על שטחים שותפים (קרקע / גג / חדר מדרגות). במקרה שהגג משותף ויש דירה על הגג שלמעשה השתלטה על חדר הכביסה של פעם והרחיבה אותו עם השנים – תהיה בעיה לישם, למשל, תמ"א 38.


[26] דירות  יוקרתיות בבניין (פנטהאוזים, דירות גג, דירות גן). בבניין שיש בו דירות גדולות ויוקרתיות (למשל פנטהאוז) יש סיכוי שלבעלי אותן דירות יהיה אינטרס רק לשמור על ערך הנכס שלהם ומכן לשמור על הרמה של הבניין.


[27] קירבה לבניינים סמוכים (בצדדים, בחזית ומאחור) – פרטיות ואקוסטיקה. שלושה כיווני אוויר זה טוב ויפה, אבל אם הכל צד יש בניין במרחק 4 מטר והדבר מעורר בעיות של פרטיות – אז אולי כבר עדיף כיוון אוויר אחד, אבל שפונה, נניח, לגינה.


[28] עסקים בבניין (חנויות, מסעדות, משרדים, מרפאות). גם אם מדובר בחנות אופנה יוקרתית, יכול להיות שבעתיד דברים ישתנו והחנות היפה והשקטה תהפוך להיות מזללת  שווארמה פופולארית.



הדירה:


[1] מיקום הדירה בבניין: חזית / עורף / צד וקומה


[2] סמיכות למטרדי רעש בבניין (מנוע של מעלית, משאבות, אינטרקום וכד') וויבראציות


[3] תאורה טבעית, גודל חלונות, זיגוג כפול


[4] סורגים מגולוונים


[5] איטום


[6] אקוסטיקה: זיגוג כפול, רעשים 


[7] מטבח


[8] מזווה


[9] אמבטיות, שירותים (עם חלון או בלי)


[10] חדר כביסה


[11] אינסטלציה


[12] קיר משותף / קיר חיצוני


[13] דוד שמש / דוד חשמלי / חימום מרכזי


[14] מקום לתלות כביסה – למרות שרבים מתעצלים לתלות את הכביסה ומעדיפים לדחוף ישר למייבש – במודעות לחיסכון באנרגיה גוברת ורצוי שתהיה אופציה לתלות את הכביסה לייבוש באוויר הפתוח (ולא על מתקן בסלון)


[15] כיווני אוויר (1-4). עדיף כמה שיותר כיוונים, אבל גם כדאי שהם יהיו פתוחים לנוף, אור ואוויר.


[16] שטח הדירה (ארנונה, טאבו, בפועל, נטו, ברוטו) ותחושת הגודל.  אם הדירה ריקה – לאנשים מסויימים היא תראה קטנה יותר מאשר כשהיא מרוהטת ולאחרים – גדולה יותר.


[17] רעשים (זמניים – שיפוצים; תמידיים – כביש סואן). כדאי להגיע לראות את הדירה מספר פעמים בשעות ובימים שונים  - גם מתוך הדירה וגם מבחוץ.


[18] מרפסות, מרפסת שמש (סגורה, פתוחה, מקורה), מרפסת גג, גינה


[19] גובה תקרה (נמוך, סטנדרטי, גבוה, גבוה מאד, כפול)


[20] מפלסים (מס' מדרגות, דופלקס)


[21] גמישות בתכנון (אפשרות לסגור חדר / להגדיל סלון)


[22] נוף (לים, לגינה, אורבני)


[23] ממ"ד – מה לעשות שפה זה עדיין לא שוויץ ולכן רצוי שיהיה בבית מיני מקלט, כלומר ממ"ד. אומנם התחושה שהדלת והחלון המאסיבים יוצרים היא לא כל כך נעימה – כשחס חלילה יקרה משהו זה יהיה החדר היקר ביותר לליבכם בבית.


[24] מס' חדרים וגודלם – הרבה חדרים זה טוב ויפה, אבל אם הגודל שהם הוא 8.33 מ"ר זה כבר פחות נחמד. איפה החדרי הבאוהאוס של פעם, שגודלם הסטנדרטי היה כ-16 מ"ר.


[25] מאסטר – גם מאסטר זה טוב ויפה, אבל אם זה אומר צינור שבקושי המיטה נכנסת לתוכו ושירותים שמזכירים שירותים במטוס – אז לא תודה.


[26] ריצוף – מרצפות מצויות / תרצו / פרקט / קרמיקה / אבן / גרניט פורצל


[27] הצמדות – חניה, מחסן, גינה, גג וכד'


[28] רטיבות (מהגג, קירות חיצוניים, שכן מלמעלה, מהקרקע וכד') רטיבות היא קללה שקשה להיפטר ממנה.


[29] זיפות הגג וסיוד הגג – יש הרבה יתרונות בדירה בקומה אחרונה, אבל אם הגג שמעליה לא מזופט ולא מסוייד – זה יכול להיות סיוט הן בחורף והן בקיץ.


[30] המצב החוקי של הדירה – קניית דירה היא עסק יקר ורציני ביותר. אם יש דבר שלא כדאי לחסוך בו זה עורך דין טוב שיטפל בכל הצדק הבירוקרטי ויבטיח את בעלותכם על הדירה.